Vraag en antwoord huurverhoging 2024
Hoe wordt de maximale huurverhoging vastgesteld?
Sociale huurwoningen:
De kale huurprijs stijgt in 2024 met 5,3%
De overheid stelt vast met welk percentage de kale huurprijs maximaal mag stijgen. De overheid bepaalt het percentage van de maximale huurverhoging op basis van de gemiddelde loonstijging. De gemiddelde loonstijging werd vastgesteld op 5,8%. Om de verhouding tussen de loonstijging en de betaalbaarheid voor mensen met een lager inkomen de behouden, trok de overheid nog 0,5 % van deze 5,8% af. Daarmee komt het maximale percentage voor de huurverhoging op 5,3% voor sociale huurwoningen.
Vrije sectorwoningen en garages:
De kale huurprijs stijgt in 2024 met 5,5%
Voor woningen met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens (vrije sector*) en garages geldt dat de maximale toegestane huurverhoging is gekoppeld aan de inflatie, als deze lager is dan de loonontwikkeling. In de periode van december 2022 tot en met december 2023 was dit percentage 5,8%. De inflatie was in deze periode 4,5%. Hier mag 1% bij worden opgeteld. Daarmee komt de maximale huurverhoging in deze huurprijscategorie op maximaal 5,5%.
* Dit zijn woningen met een kale huurprijs die bij aanvang huurovereenkomst hoger lag dan de liberalisatiegrens die toen van toepassing was.
Met welk percentage verhoogt Ressort Wonen mijn huurprijs?
Ressort Wonen verhoogt de huren dit jaar met de volgende percentages:
Woningen met een kale huurprijs tot en met de liberalisatiegrens*: 5,3%
Woningen met een kale huurprijs vanaf de liberalisatiegrens* en garages: 5,5%
* Dit zijn woningen met een kale huurprijs die bij aanvang huurovereenkomst hoger lag dan de liberalisatiegrens die van toepassing was.
Wanneer gaat de huurverhoging in?
De huurverhoging gaat in per 1 juli 2024. Vanaf deze datum betaal je de nieuwe kale huurprijs.
Hoe betaal ik de nieuwe huurprijs?
- Betaal je de huur automatisch? Dan hoef je niets te doen. Je betaalt automatisch het nieuwe bedrag.
- Betaalt je via een mailverzoek (Mail to Pay) of via Ideal op het klantportaal? Dan staat hier vanaf 1 juli het nieuwe bedrag.
- Schrijf je de huur zelf over? Of maakt een instantie de huur over? Zorg dan zelf dat het goede bedrag wordt overgemaakt.
Afgelopen jaren was de verhoging een lager percentage. Waarom is de huurverhoging dit jaar een stuk hoger?
De huuropbrengsten gebruiken we om woningen en garages te onderhouden, te verduurzamen en om te investeren in de leefbaarheid en nieuwbouw. Ook de andere bedrijfskosten zoals personeelskosten, belastingen en heffingen betalen we hiervan. De prijzen van goederen en diensten zijn, door de inflatie, het afgelopen jaar harder gestegen dan de jaren daarvoor. Hierdoor nemen onze kosten flink toe. De extra huuropbrengsten zijn nodig om de verhoging van de kosten te betalen.
In de brief las ik dat Huurdersvereniging Rozenburg een lager percentage adviseerde. Waarom is Ressort Wonen niet meegegaan in dit advies?
Ook dit jaar besprak Ressort Wonen het voorstel voor de huurverhoging met Huurdersvereniging Rozenburg (HVR). De huurdersvereniging kwam met een tegenvoorstel van 4%. De argumenten hiervoor zijn dat de huurverhoging zwaar valt bij de lage inkomens en bij senioren waarvan het inkomen nauwelijks is gestegen. Ook voor huurders die net geen recht hebben op toeslagen sprak de Huurdersvereniging Rozenburg haar zorgen uit.
Ressort Wonen wil blijven investeren in betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Om bestaande woningen te kunnen blijven onderhouden en verduurzamen en nieuwe woningen te kunnen bouwen hebben wij onze huurinkomsten hard nodig. Onder andere bouwkosten zijn de laatste jaren gestegen. De extra huurinkomsten zijn nodig om te kunnen blijven onderhouden, verduurzamen en nieuwe woningen toe te voegen aan onze voorraad. Daarom kon Ressort Wonen helaas niet meegaan in het voorstel van Huurdersvereniging Rozenburg.
Het gesprek met de HVR gaf wel aanleiding om het huurbeleid van Ressort Wonen in een later stadium verder met elkaar te bespreken.
De huurprijs in mijn huurovereenkomst bestaat uit meerdere bedragen. Welk deel van de huurprijs wordt verhoogd?
Wij verhogen de kale huurprijs. Dit wordt ook wel de netto huurprijs genoemd. Dus dit is de huur zonder servicekosten of stookkosten.
Ik ontvang huurtoeslag. Moet ik mijn nieuwe huurprijs doorgeven aan de belastingdienst?
Nee, dit is niet nodig. Ressort Wonen geeft de nieuwe kale huurprijs door aan de belastingdienst.
Wordt mijn huurtoeslag aangepast?
Omdat wij de nieuwe kale huurprijs van de woning doorgeven aan de belastingdienst, wordt de huurtoeslag daar automatisch op aangepast. In de huurkrant lees je meer over huurtoeslag.
Hoe vraag ik huurtoeslag aan?
Het is altijd de moeite waard om na te gaan of je in aanmerking komt voor huurtoeslag. Hiervoor maak je een proefberekening op: Proefberekening toeslagen (belastingdienst.nl). Als je volgens de proefberekening in aanmerking komt voor huurtoeslag, dan kun je dit meteen aanvragen. Let op dat huurtoeslag een voorschot is. Als er iets verandert in je situatie geeft dit dan tijdig door aan de belastingdienst.
Ik heb problemen met het betalen van de huur. Wat kan ik doen?
Als je problemen ervaart met het betalen van de huur, neem dan altijd direct contact op met de medewerkers van Ressort Wonen. Hoe eerder je contact opneemt, hoe beter we kunnen helpen. We bespreken graag samen de situatie. Wij denken met je mee en geven tips en adviezen om de huur te blijven betalen.
Kan ik huurverlaging aanvragen?
In 2023 kregen enkele huurders met een laag inkomen en een hogere huur eenmalig een huurverlaging. Ontving je deze huurverlaging nog niet? Dan kun je deze huurverlaging aanvragen als je voldoet aan de volgende voorwaarden:
- De kale huur is hoger dan €577,91;
- Je woont alleen en je inkomen was de afgelopen 6 maanden €12.420,- of lager. (Of als je AOW krijgt € 13.215,- of lager);
- Je woont met 2 of meer personen en het inkomen was de afgelopen 6 maanden €16.185,- of lager. (Of als je AOW krijgt €17.575,- of lager);
- Je woonde op 1 maart 2023 in de huidige woning;
- Huurverlaging geldt niet voor vrije sectorwoningen en garages.
Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging?
Ressort Wonen houdt zich bij de jaarlijkse huurverhoging aan de regelgeving vanuit de overheid. Bezwaar maken heeft alleen zin in de volgende situaties:
- De huurverhoging is meer dan is toegestaan.
- De nieuwe kale huurprijs is hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem. De maximale huurprijs van de woning bereken je met de huurprijscheck op www.huurcommissie.nl/huurprijscheck.
- De Huurcommissie verlaagde de huurprijs tijdelijk in verband met een ernstig gebrek in de woning. Dit gebrek is nog niet verholpen.
- Ressort Wonen heeft de huurverhoging te laat aangekondigd. Dit moet minimaal 2 maanden voor het moment dat de huurverhoging in gaat. De aankondiging huurverhoging moet dus voor 1 mei binnen zijn.
Hoe maak ik bezwaar tegen de huurverhoging?
Je stuurt schriftelijk een bezwaar naar ons. Dit kan tot 1 juli 2024. We noemen dit een bezwaarschift.
Je kunt ook bezwaar maken zonder bezwaarschrift. Je blijft dan de oude huurprijs betalen. Ressort Wonen stuurt dan binnen 3 maanden een aangetekende brief over de huurverhoging. Dit is een herinneringsbrief. Heb je de herinneringsbrief ontvangen? Dan schakel je de huurcommissie in. Stuur binnen 4 maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek naar de Huurcommissie. Dit kan tot 1 november 2024. Doe je dit niet? Dan betaal je wel als nog vanaf 1 juli de huurverhoging.
Wat gebeurt er nadat ik bezwaar heb gemaakt?
Als Ressort Wonen het niet eens is met het bezwaar dan wijzen wij dit bezwaar schriftelijk af. Betaal je vervolgens de nieuwe huurprijs niet? Dan vragen wij de Huurcommissie om te beoordelen of de voorgestelde huurverhoging is toegestaan. Zo lang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan, mag je de oude huurprijs blijven betalen. Zet het verschil van het oude huurbedrag en het nieuwe huurbedrag alvast wel opzij. Zodra de Huurcommissie een uitspraak doet en de huurverhoging wordt gegrond verklaard, dan betaal je alsnog de nieuwe huurprijs met terugwerkende kracht.
Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de uitspraak van de Huurcommissie?
Je kunt dan naar de rechter stappen. Ook de verhuurder kan dit doen. Dit moet wel binnen 8 weken na de uitspraak van de Huurcommissie gebeuren.
Mijn woning heeft een ernstig gebrek. Ik ben het niet eens met de huurverhoging. Kan ik bezwaar maken?
Ja, dat kan. Als de woning een ernstig gebrek heeft en Ressort Wonen lost dit niet binnen 6 weken op, dan kun je de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen. De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als er sprake is van een ernstig gebrek. Kijk op www.huurcommissie.nl/gebrekencheck wanneer dit het geval is. Ressort Wonen mag in dit geval alleen de huur verhogen als de gebreken gerepareerd zijn.
Waarom is mijn huurprijs anders dan die van mijn buren?
U huurt een sociale huurwoning:
Elke woning heeft een maximale huurprijs. We mogen nooit meer dan de maximale huurprijs vragen, wel minder. De maximale huurprijs bepaal je met een vaste puntentelling. De woning krijgt punten op basis van onder andere oppervlakte, aantal kamers, energielabel en de WOZ-waarde. Als iemand zijn huur opzegt, dan kunnen we de huurprijs van die woning aanpassen. Hoe we de huur aanpassen is beleid van Ressort Wonen. Dit beleid verandert door de tijd heen. Het komt daarom vaak voor dat twee gelijke woningen een verschillende huurprijs hebben. Dit mag als de huurprijs onder de maximale huurgrens blijft.
U huurt een vrije sector woning:
Bij de verhuur van vrije sector woningen of een garage, passen wij marktprijzen toe. Je kunt dit vergelijken met de koopwoningmarkt. Aan- en verkoopbedragen verschillen op het moment van verkoop. We bepalen zelf wat in de markt een redelijk huurbedrag is. Wat de woning waard is volgens de puntentelling, houden we daarbij aan als richtlijn. Ook bij vrije sectorwoningen verschillen dus de huurprijzen.
Wat is de huurkrant?
Op deze website verwijzen wij naar de huurkrant. Hierin kunt je bovengenoemde informatie en nog veel meer terugvinden. Je leest er bijvoorbeeld meer over huurtoeslag. De huurkrant kun je ook ophalen op ons kantoor.
Verandert het totale huurbedrag dit jaar nog?
De afrekening servicekosten en stookkosten volgen later dit jaar. Uiterlijk voor 1 juli. Hierdoor verandert je totale huurbedrag, maar niet de kale huur. De kale huur verandert pas op 1 juli 2025.
